固定資産税・都市計画税 計算ツール

住宅用地の特例が効くと、税額は6分の1になる

固定資産税でもっとも影響が大きいのが住宅用地の特例です。 住宅が建っている土地は、200平方メートルまでの部分について課税標準が 6分の1に、それを超える部分は3分の1に軽減されます。 都市計画税も同様に3分の1・3分の2へ軽減されます。

この特例は「住宅が建っていること」が条件です。 建物を取り壊して更地にすると翌年から適用が外れ、 土地の税額が一気に数倍になります。空き家を解体するかどうかを判断するとき、 解体費用だけでなくこの税額の変化も併せて見る必要があります。

なお、管理されていない空き家が「特定空家等」に指定されると、 建物が建っていても特例から除外されます。 放置していれば安いままというわけではありません。

新築の軽減が切れる年に何が起きるか

新築住宅は、建物部分の税額が一定期間2分の1に軽減されます。 一般の住宅で3年間、マンションなど3階建て以上の耐火建築物で5年間、 長期優良住宅ならそれぞれ5年・7年に延長されます。

この期間が終わると、建物の税額が単純に2倍になります。 「4年目から急に高くなった」という相談が多いのはこのためで、 評価額が上がったわけではなく軽減が終わっただけです。 住宅ローンの返済計画を立てるときは、この増加分を最初から見込んでおくと安全です。

建物の評価額そのものは、経年減点補正率によって年々下がっていきます。 ただし下限が設けられており、木造でおおむね20%程度で下げ止まります。 古い家でも建物の固定資産税がゼロにならないのはこのためです。

ケーススタディ：軽減の有無で比べる

土地の評価額1,800万円（150平方メートル）、新築建物の評価額1,200万円という条件で考えます。

• 土地 — 200平方メートル以内なので課税標準は6分の1の300万円。税率1.4%で年約4.2万円
• 建物（1〜3年目） — 1,200万円 × 1.4% × 1/2 で年約8.4万円
• 建物（4年目以降） — 軽減が切れて年約16.8万円

合計すると3年目までは年約12.6万円、4年目からは年約21万円です。 月あたりでは約7,000円の増加になります。 もし土地の特例が外れれば土地分だけで年25万円を超えるため、 影響の大きさは特例のほうが桁違いです。

この試算の限界

• 評価額はご自身で入力する必要があります。 固定資産税評価額は市区町村が3年ごとに評価替えを行って決めるもので、 購入価格とは異なります。毎年春に届く納税通知書、 または市区町村の固定資産課税台帳（名寄帳）で確認してください。
• 税率は自治体によって異なります。 標準税率は固定資産税1.4%・都市計画税0.3%ですが、 これを超える税率を定めている自治体もあります。 都市計画税は市街化区域内のみで、課されない地域もあります。
• 負担調整措置は反映していません。 評価額が急に上がった場合、税額の上昇を緩やかにする調整が入ります。 評価替えの直後は、この措置により実際の税額が試算より低くなることがあります。
• 正確な額は納税通知書で確認してください。 本ツールは制度の仕組みを理解し、おおよその負担を把握するためのものです。 実際の課税額は市区町村が決定します。

よくある質問